Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6 bỏ quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư,ĐạibiểuQuốchộiCầnquyđịnhthờihạnsởhữunhàchungcưdouble click test và đưa ra quy định về thời hạn sử dụng, trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại loại nhà ở này.
Thảo luận chiều 26/10, ông Tạ Văn Hạ, Phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, giáo dục nói cần quy định chung cư phải có thời hạn sở hữu gắn với thời hạn sử dụng công trình do kết cấu vật liệu không thể vĩnh cửu. Ví dụ, nhà thấp tầng, biệt thự của Pháp xây dựng nhiều năm đều có thời hạn.
Do vậy, ông băn khoăn khi dự thảo không quy định rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư. Ông dẫn chứng, thực tế sửa chữa nhà chung cư cũ thấp tầng gặp khó khăn nhiều năm qua do không thống nhất được ý kiến của người dân. Ông Hạ lo lắng tới đây việc cải tạo, xây lại nhà chung cư cao tầng cũng gặp vấn đề tương tự.
"Cần quy định rõ ràng chung cư phải có thời hạn 50, 70 hay 90 năm để người dân khi mua được biết. Khi nhà chung cư hết thời hạn, đất đó được chủ đầu tư thu hồi, xây lại cái mới", ông Hạ nêu.
Ông Tạ Văn Hạ, Phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, giáo dục. Ảnh: Hoàng Phong
Ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cũng đồng tình, cho rằng nếu không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, trong tương lai tất cả loại hình này sẽ không có cách nào xử lý. Chưa kể, giá bán căn hộ tại chung cư có thời hạn thấp hơn nếu được quảng bá là vô thời hạn. Phần tiền chênh lệch này, theo ông Cường, người mua nhà không được hưởng, mà các nhà đầu tư phát triển dự án được hưởng lợi.
Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân đề nghị sửa quy định này theo hướng, chung cư phải có thời hạn theo tuổi thọ công trình và Nhà nước cho thuê trả tiền một lần theo thời hạn tuổi thọ công trình. "Nếu cho thuê trả tiền một lần, chi phí đầu tư phát triển nhà chung cư sẽ thấp đi, khi hết thời hạn có thể kéo dài thời hạn cho thuê lại. Như vậy, quyền lợi của các chủ thể tham gia sẽ được đảm bảo, không xảy ra tình trạng hết thời hạn rồi, quyền sở hữu đất vẫn còn mà không có cách nào xử lý", ông nói.
Bên cạnh đó, ông Cường cho rằng người mua nhà cũng được hưởng lợi nếu nhà chung cư có thời hạn vì khi đó giá bán sẽ giảm.
Đồng tình, ông Phạm Văn Hòa và ông Nguyễn Lâm Thành, Phó chủ tịch Hội đồng Dân tộc đều nói cần quy định thời hạn do liên quan tới cơ chế bảo hành, quản lý và giá bán nhà. Ngoài ra, ông Thành đề nghị bổ sung quy định về quỹ bảo trì, cơ chế kiểm soát tài chính nhà chung cư, do đây hiện là lỗ hổng lớn, gây nhiều tranh cãi, bức xúc.
Trước các ý kiến trên, ông Đồng Ngọc Ba, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật cho rằng dự thảo quy định, phân biệt rõ về thời hạn sử dụng và thời hạn sở hữu chung cư, nhằm đảm bảo yêu cầu sử dụng loại nhà này trong mọi trường hợp.
Dự thảo cũng đưa ra cơ sở pháp lý rõ ràng với trường hợp xử lý nhà chung cư khi hết hạn sử dụng, phải dỡ bỏ. "Quá trình thẩm tra, chúng tôi đã xem xét kỹ và bối cảnh hiện tại chưa đặt ra vấn đề quy định đất ở và đất xây dựng nhà chung cư là có thời hạn", ông Ba nói.
Thay mặt Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải trình, ông Hoàng Thanh Tùng - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật - nói cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng và sở hữu nhà chung cư. Ông Tùng giải thích, thời hạn sử dụng nhà chung cư đã được quy định rõ tại dự thảo luật, được xác định khi lập đồ án thiết kế nhà chung cư.
Thời hạn thực tế sử dụng chung cư còn phụ thuộc các yếu tố khác, như tự nhiên, hỏa hoạn hoặc hết thời hạn sử dụng về kỹ thuật, nhưng vẫn còn giá trị sử dụng nên không đặt vấn đề phá dỡ, sẽ lãng phí. Do đó, dự thảo luật quy định về kiểm định chất lượng tòa nhà, từ đó sẽ đưa ra đánh giá phá dỡ hay tiếp tục sử dụng.
"Chừng nào tòa nhà sau kiểm định cho thấy còn an toàn, sử dụng tốt, quyền sở hữu của chủ nhà vẫn được đảm bảo. Chúng ta không nên gắn thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất", Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nêu.
Ông nói thêm, Luật Đất đai hiện nay xác định đất ở là đất sử dụng ổn định lâu dài, vì thế đất của các chủ sở hữu căn hộ chung cư là đất ở, không có thời hạn sử dụng.
Dự thảo luật lần này cũng đưa ra quy định "siết" đầu tư, quản lý và sử dụng chung cư mini. Nêu ý kiến, ông Nguyễn Quốc Luận, Phó trưởng đoàn đại biểu tỉnh Yên Bái nói ủng hộ việc bổ sung chính sách phát triển chung cư mini, nhưng các quy định đưa ra đang tiếp cận theo hướng ứng xử như với phát triển dự án nhà ở thương mại (trừ trường hợp xây dựng tòa nhà dưới 20 căn hộ để cho thuê) và quản lý sử dụng như nhà chung cư. Ông Luận nói, quy định như vậy chưa phù hợp, khó khả thi.
Ông Nguyễn Quốc Luận, Phó trưởng đoàn đại biểu tỉnh Yên Bái. Ảnh: Hoàng Phong
"Cá nhân thì không thể đáp ứng đầy đủ điều kiện chủ đầu tư dự án nhà ở, như phải có tư cách pháp nhân, năng lực, kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở. Hoặc nếu quản lý sử dụng theo mô hình quản lý nhà chung cư phải có ban quản trị, quỹ bảo trì", ông nêu quan điểm.
Phó trưởng đoàn đại biểu tỉnh Yên Bái đề nghị Nhà nước quản lý, kiểm soát về quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng, cũng như tiêu chuẩn chất lượng về an toàn phòng cháy chữa cháy, chất lượng... Các thủ tục hành chính cũng cần đơn giản hóa để các cá nhân có quyền sử dụng đất, tài chính có thể tham gia phát triển loại nhà ở này.
Ngoài ra, ông Luận cũng đề nghị ưu tiên phát triển loại nhà ở này để cho thuê, không cho phép, hoặc hạn chế việc bán, cho thuê mua nhằm tránh phát sinh tranh chấp, hệ lụy.
Kỳ họp thứ 6 sẽ diễn ra trong 22 ngày, dự kiến Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 27/11.